자녀에게 집을 주고 싶은 마음에 저가 양도, 차용증 활용, 전세 계약 등 다양한 방법을 고민하시는 분들이 많습니다. 유튜브에서는 이런 방법들을 소개하며 절세 전략이라 안내하지만, 실무에서는 국세청이 이를 증여로 판단하여 과세하는 경우가 종종 있습니다. 과세가 되면 억울해도 “조세 불복” 절차를 통해서만 구제받을 수 있으며, 시간과 비용이 많이 듭니다. 따라서 애초에 과세를 방지하는 설계가 중요하며, 불가피하게 과세되었을 경우 조세 불복의 구조와 절차를 이해해 두는 것이 매우 중요합니다.
예를 들어 시가 10억 원짜리 부모 소유 주택을 자녀에게 7억 원에 양도하고, 부모는 그 집에 전세금 6억 원으로 다시 들어가 거주하는 형태를 많이 활용합니다. 자녀 입장에서는 1억 원만 있어도 매매가 가능해 보이지만, 실제로 부모와 자녀가 함께 거주하거나 자녀가 해당 집에 살지 않고 다른 부모 소유 집에 무상거주할 경우 실질적으로 ‘거래’가 아닌 ‘증여’로 간주될 수 있습니다. 실질과세 원칙에 따라 국세청은 형식보다 실질을 보며, 그 판단에 따라 과세됩니다.
과세되면 억울해도 조세 불복 절차를 밟아야 하며, 크게 두 가지가 있습니다. 첫째는 과세 전 불복이고, 둘째는 과세 후 불복입니다.
- 과세 전 불복 – 과세전 적부심사청구
세금 고지 전, 국세청은 ‘과세 예고 통지서’ 또는 ‘조사결정통지서’를 발송합니다. 이를 받으면 30일 이내에 과세전 적부심사청구를 통해 이의를 제기할 수 있습니다. 이 절차는 정식 고지 전에 이의를 제기하는 것으로, 세무서장 또는 지방국세청장에게 청구하며, 법령 해석이 필요한 경우 국세청장에게 청구합니다. 통상 30일 내에 결정이 이뤄집니다. 만약 이 통지서 없이 고지서가 날아왔다면, 이는 중대한 절차상 하자로 간주되어 과세 자체를 취소시킬 수 있는 중요한 근거가 될 수 있습니다. - 과세 후 불복 – 이의신청, 심사청구, 심판청구
과세 후에는 납세고지서를 받은 날로부터 90일 내에 불복을 제기할 수 있습니다. 대표적인 세 가지 방식은 다음과 같습니다.
① 이의신청: 세무서 또는 지방국세청에 신청
② 심사청구: 국세청에 청구
③ 심판청구: 조세심판원에 청구 (독립 기관)
이 중 이의신청 후 심사청구 또는 심판청구를 할 수 있으며, 심사청구와 심판청구는 택일만 가능합니다. 실무에서는 독립된 기관인 조세심판원으로 심판청구를 많이 선택합니다.
결정 기한은 이의신청은 30일, 심사청구나 심판청구는 90일이지만 실제 심판청구의 경우 청구 건수가 많아 장기간 걸리는 사례도 흔합니다.
- 행정소송 – 마지막 단계
조세 불복에서도 구제받지 못한 경우, 행정소송으로 진행할 수 있습니다. 다만 반드시 조세 불복 절차를 거쳐야 하며, 심판청구 또는 심사청구 결정서를 받은 날부터 90일 이내에 제기해야 합니다. 이 절차를 거치지 않으면 행정소송 자체가 각하됩니다.
결론적으로, 자녀에게 집을 주는 방식이 아무리 유튜브나 주변에서 권하는 방법이라 하더라도, 국세청은 실질과세 원칙에 따라 판단하며, 형식만 갖춘 계약으로는 과세를 피하기 어렵습니다. 불복 절차는 구제 수단이지만, 시간과 정서적 부담이 크기 때문에 사전에 전문가의 설계와 조언을 받는 것이 최선입니다.
