저가 거래 시 국세청 소명 요청 및 대응
예를 들어, 시가 약 4억 원인 아파트 입주권을 가족에게 3억 초반대에 거래했다고 가정해보겠습니다. 이처럼 시세보다 낮은 금액에 거래할 경우, 한 달 이내에 국세청에서 소명자료 제출을 요구하는 경우가 많습니다. 이때 준비해야 할 서류는 거래 계약서, 자금 조달 계획서, 통장 입출금 내역, 대출 관련 서류, 계약금과 잔금 지급 내역 등 거래의 투명성을 입증할 수 있는 자료들입니다.
국세청에서 요청하는 소명자료는 거래가 실제로 이루어졌다는 점과 자금의 출처가 명확하다는 것을 증명하는 데 중점을 둡니다. 또한, 부동산 중개 수수료 영수증 같은 거래 관련 부가 서류도 함께 준비하는 것이 좋습니다. 이러한 자료들을 꼼꼼하게 제출하면 국세청이 거래를 정상적인 것으로 인정할 가능성이 높아집니다.
소명자료 준비 시 주의할 점
가족 간 저가 거래를 진행할 때는 사전에 거래 계약서를 정확하게 작성하고, 자금 출처를 명확히 하는 것이 매우 중요합니다. 만약 계약서가 부실하거나 자금 흐름이 불투명하면 세무 조사로 이어질 위험이 커집니다. 따라서 거래 완료 후에는 거래 내역을 꼼꼼히 정리하고, 필요한 모든 증빙서류를 잘 보관해야 합니다.
또한, 국세청에서 소명 요청이 왔을 때는 신속하게 대응하고 요구하는 모든 서류를 빠짐없이 제출하는 것이 중요합니다. 거래 경위에 대해 상세히 설명하고, 담당 부서와 원활히 소통하면 불필요한 세무 문제를 피할 수 있습니다.
개요
- 국세청 출신 세무사 염지훈님이 저가양도 후 부동산 거래 자금 소명요청을 받은 실제 사례 공유
- 저가양도는 가족 간에 부동산을 시세보다 낮은 가격에 거래해 증여세를 줄이기 위한 절세 방법
- 소명요청서는 시세보다 낮게 신고된 거래에 대해 실제 거래 여부와 자금 출처를 확인하기 위해 국세청이나 구청에서 보냄
저가양도란?
- 부모가 자녀에게 최대 3억 원까지 시세보다 싸게 부동산을 넘겨 증여세를 피할 수 있는 절세 방법
- 단, 시세와 거래가액 차이가 크면 국세청이 소명을 요구함
사례 내용
- 경기도 재개발 입주권을 4억 시세에서 약 3억 초반에 거래
- 세무사 상담 후 적정 가격을 맞춰 정상 절차대로 거래했음
- 한 달 후 구청에서 ‘저가거래 의심’ 소명요청서 도착 (거래 계약서, 자금 조달 증빙, 통장 내역 등 제출 요구)
- 거래 당사자 모두 통장 내역 포함 관련 서류 제출하며 정상 거래임을 입증함
- 구청 담당자와 통화 후 정황상 의심은 있었지만 이상 없음 판정
- 공식적인 결과 통보는 없었으나 통화로 정상 처리됨을 확인
소명요청서 주요 내용
- 부동산 거래 계약서
- 자금 조달 계획서 및 증빙 (대출, 상속, 증여 등)
- 자금 지급 방법 (계좌 이체, 현금, 수표 내역)
- 통장 거래 내역(거래 전후 2주 정도)
- 공인중개사 중개수수료 영수증 등 증빙
저가양도 주의점
- 시세와 거래가액 차이는 ‘시가와 3억 원 또는 시가의 30% 중 작은 금액’ 범위 내여야 문제 없음
- 특수 관계자(가족 등) 간 거래 시 시세로 양도세 신고해야 함 (거래가액과 별도 신고)
- 취득세 신고는 거래 실제 금액(예: 27억) 기준, 양도세 신고는 시세(예: 30억) 기준으로 다름
- 자금 거래가 실제 이루어졌는지 꼼꼼한 증빙 필요
- 공인중개사 중개를 통한 거래 권장, 직거래 시 의심 가능성 증가
저가양도 절차 요약
- 시가 산정: 감정평가 등으로 정확한 시가 확인
- 양도 계약서 작성: 공인중개사 통해 작성 권장, 저가액 기재
- 계약금 및 잔금 지급: 실제 자금 거래 완료
- 실거래가 신고: 신고 금액은 저가액으로 신고
- 자금 조달 계획서 제출 (필요시)
- 등기 이전
- 양도세 신고: 특수 관계자는 시가 기준 신고
- 취득세 신고: 실제 거래 금액 기준 신고
대응 방법
- 소명 요청서가 오면 당황하지 말고 요구하는 서류를 빠짐없이 준비해 제출할 것
- 통장 내역은 거래 전후 최소 2주간 내역을 포함해 제출
- 자금 출처와 자금 지급 내역 명확히 증빙
- 공인중개사 계약서, 중개 수수료 영수증 제출
- 세무사나 전문가 상담을 통해 대응 절차와 증빙 준비 철저히 할 것
마무리.
- 저가양도 자체가 불법은 아니지만 소명 요구를 받을 수 있으므로 사전에 철저한 준비가 필요
- 적법한 절차와 충분한 증빙 자료가 있다면 조사 후에도 문제가 없을 수 있음
- 특히 가족 간 거래 시 세법과 절차를 잘 이해하고 전문가 도움을 받는 것이 중요
