다세대와 다가구의 한 끗 차이, 비과세의 모든 것
오늘은 1세대 1주택 비과세가 안 되는 사례를 통해, 다가구와 다세대의 세무상 큰 차이를 알려드립니다.
다가구인 줄 알고 팔았는데, 알고 보니 다세대?
3층짜리 다가구 주택을 보유하고 있었고, 1층엔 세입자가 있어 월세 15만 원을 받았습니다.
양도 당시에는 전체를 한 번에 팔았기 때문에, 비과세를 기대하고 있었습니다.
그런데 국세청에서 ‘옥상에 옥탑방이 존재하니 주택으로 봐야 한다’고 판단했습니다.
그래서 층수가 4층이 되어 다가구 요건을 충족하지 못하게 된 것이죠.
결국 양도소득세 약 4억 원이 과세되었습니다.
비과세 요건을 알고 계셨고, 전체를 한 번에 팔았는데도, 사소한 구조 때문에 다세대로 판단된 사례입니다.
이게 다 옥탑방에 세입자 전입신고가 되어 있었기 때문입니다.
다가구 주택 요건 정리 (3가지 조건을 모두 만족해야 함)
- 주택층수는 3개 이하여야 함 (지하 제외)
- 연면적은 660㎡ 이하
- 세대 수는 19세대 이하
이 세 가지 요건 중 단 하나라도 위반되면 ‘다가구 주택’이 아니게 되어, 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 없습니다.
또 다른 사례: 19세대 이하라고 안심했는데…
건축물대장 상 19세대 이하로 되어 있어 문제없다고 생각했던 사례가 있었습니다.
하지만 임대사업자 등록 과정에서 본인이 ‘20세대 이상’으로 신고를 해뒀던 것이 발목을 잡았습니다.
또한 국세청이 전입세대 열람을 통해 실제 입주 세대 수가 25세대임을 확인했습니다.
결국 국세청은 신고 내용과 실제 임대현황을 모두 근거로 다세대로 판단한 것입니다.
즉, 단지 건축물대장만 보지 않고, 실질 현황(전입세대 수, 임대 계약 수, 우편함 개수 등)을 종합적으로 판단한다는 것입니다.
다가구와 다세대는 무엇이 다른가?
- 다가구주택 전체를 한 번에 팔면, 1주택으로 봅니다.
- 반면, 다세대주택은 각 호실이 각각 1주택으로 간주되어 다주택자가 됩니다.
한 건물처럼 보여도, 등기상으로 따로따로 되어 있다면 다세대주택이며, 절대 비과세 적용이 안 됩니다.
주의해야 할 사례들
- 3층처럼 보이지만 옥탑방이 있는 경우 → 4층이 되어 요건 탈락
- 1층이 상가처럼 보여도 주거로 사용하고 있다면 주택층으로 간주
- 임차인이 전입신고만 해도, 세대로 인정됨
- 실제 사용 용도와 전입세대 자료가 가장 중요
건축물대장이 근린생활시설이라고 적혀 있어도, 실제 사용이 ‘주거’라면 주택으로 판단됩니다.
반대로 상가로 등록돼 있고 상가로 사용 중이라면 주택이 아닙니다.
이는 임대소득세 신고 내용과도 연결됩니다.
국세청이 확인하는 자료는?
- 전입세대 열람 내역
- 우편함 수
- 출입문 수
- 임대사업자 등록 신고 내용
- 위성사진
- 현장 사진
심지어 위성 사진까지 분석합니다. 예를 들어 옥탑방을 철거했다고 주장해도, 위성 사진 상에 그 흔적이 남아있으면 증거로 활용됩니다.
그럼 옥탑방만 철거하면 비과세 가능?
옥탑방을 철거해도 철거 후 2년 이상 보유해야 비과세 요건 인정됩니다.
즉, 철거하고 바로 매도하면 안 됩니다.
왜냐하면 ‘철거 이후 보유기간’을 기준으로 새로 계산하기 때문입니다.
다가구 주택을 팔 땐 전체 매도가 기본 전제
다가구 주택의 가장 중요한 특례는 “전체 매도”입니다.
예를 들어 3층 다가구 건물에서, 2층과 3층만 팔고 1층은 남기면, 다가구로 인정되지 않습니다.
전체 매도만 비과세 가능, 부분 매도는 안 됩니다.
정리
- 다가구 요건: 주택층수 3개 이하, 연면적 660㎡ 이하, 세대 수 19세대 이하
- 비과세 핵심 요건: 다가구로 인정받고, 전체를 한 번에 팔아야 함
- 실제 사용 내역이 판단 기준: 전입세대, 우편함, 임대소득 신고 등
- 옥탑방 존재는 치명적일 수 있음 (층수 초과 요인)
- 부분 철거 시 2년 보유 후 양도해야 함
